Основные типичные ошибки в договорах участия в долевом строительстве.
Покупка квартиры для человека очень ответственный шаг. Приобретая квартиру в долевом строительстве, он из разряда "Покупателей" переходит в разряд "Дольщиков", перед которыми возникают вопросы при заключении договора долевого строительства...
1. В договоре не указывается, что оплата по договору происходит только после его регистрации в Управлении Росреестра.
2. Договор предусматривает изменение цены застройщиком в одностороннем порядке.
Цена договора после его заключения, в соответствии со ст. 5 214-ФЗ, может изменяться только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
3. В договор включается пункт об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера.
Это нарушение Закона "О защите прав потребителей". Необходимо не включать пункт о доплате в случае увеличения площади квартиры в договор участия в долевом строительстве.
4. В договоре указывается, что течение гарантийного срока объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
В 214-ФЗ указано, что "гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором".
5. В договоре участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией.
Это условие договора ущемляет права потребителя и противоречит п.1 ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ.
6. Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика.
В случае полной оплаты по договору такое требование противоречит действующему законодательству. Законом №214-ФЗ согласие застройщика в этом случае не предусмотрено.
7. Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ.
Это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, соответственно, оплачивать его расходы.
8. В договорах не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон.
В любом случае при соответствующих нарушениях действуют нормы ответственности, указанные в Федеральном Законе №214.
9. Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного(указываются конкретные проценты) от цены договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору - такие расходы должны быть подтверждены документально.
10. В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка.
Это положение ущемляет права дольщика и противоречит п.1 ст.17 Закона РФ "О защите прав потребителей", устанавливающего, что "Защита прав потребителей осуществляется судом". Не стоит забывать, что в соответствии с п.1 ст.16 Закона, "Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными".
11. В договор не включаются предусмотренные ст.7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).
С учетом положений ч.2 ст.7 Закона №214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение прямо предусмотрено в п.1 ст.16 Закона "О защите прав потребителей".
12. В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры.
Это противоречит п.1 ст.18 214-ФЗ, в котором отмечено, что "денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов".
13. В договоре предусматривается возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности.
Так как потребитель (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст.21 214 ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре - квартире.
14. В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных или иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.
15. Если застройщиком подписан договор со страховой компанией о его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры по договору, в договоре участия в долевом строительстве целесообразно указывать конкретный способ и условия страхования, сведения о страховой организации или об обществе взаимного страхования, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.
В случае, если застройщик выбрал поручительство банка в качестве способа обеспечения своих обязательств, он также обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе.